Kifejezéskereső
Pomáz Város Önkormányzata Képviselő-testületének 9/2022. (V. 30.) önkormányzati rendeletének indokolása
2022.05.31.
az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás célú helyiségek bérbeadásának, elidegenítésének feltételeiről szóló 15/2015. (v. 20.) önkormányzati rendelet módosításáról
Általános indokolás
Pomáz Város Önkormányzat Képviselő-testülete a 2015. évben alkotta meg az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás célú helyiségek bérbeadásának, elidegenítésének feltételeiről szóló 15/2015. (V.20.) sz. önkormányzati rendeletét.
A jogszabály módosítását indokolták mindazok a változások és új kihívások, amelyek Pomáz Városának életét az elmúlt időszakban jellemezték. A közszolgáltatások magas színvonalú ellátásának folyamatos biztosítása érdekében, a mindennapi élet kihívásaihoz rugalmasan igazodva indokolt lett a közérdekből történő bérbeadás szabályainak részletesebb kimunkálása.
Az önkormányzati rendelet egy egészen új szabályozási területet fed le a bérbeadás céljára bérelt lakásokkal kapcsolatos különös szabályok megalkotásával.
A szabályozás célja az, hogy a város működésének magas színvonalú ellátásához nélkülözhetetlen hiányszakmák képviselői, továbbá a város szolgálatában kiemelkedő munkát végző szakemberek (például orvosok, óvónők, rendőrök, művészek) számára vonzó alternatívát jelentsen és kedvező feltételeket biztosítson a lakhatásuk kérdéskörének megoldásával.
A jogalkotó másik célja az volt, hogy a piaci, gazdasági vérkeringésbe bevonja mindazokat az ingatlanokat, amelyeket tulajdonosuk a bizonytalan piaci környezet és a bérlettel kapcsolatos gazdasági és személyi rizikók miatt nem kívánt bérbe adni. Számos ilyen ingatlan esetében növelheti a bérbeadási kedvet és a hasznosíthatósági igényt az, hogy az Önkormányzat megbízható szerződéses partnerként lép be a bérleti jogviszonyba, magával hozva mindazon garanciákat, helytállási kötelezettségeket, amelyek az államháztartás alrendszererében létező jogi személyként jellemzik.
Részletes indokolás
Az 1. §-hoz
A korábbi rendelkezéstől és gyakorlattól eltérően a módosító jogszabály rugalmasabb, a mindennapi élet kihívásaihoz jobban igazodó változtatásokat vezet be, amikor az önkormányzati rendelet személyi hatálya alá tartozó kört kibővíti. Korábban a közérdekű célból történő bérbeadás hatálya alá csak a köztisztviselők tartoztak, most ez a lehetőség kiterjed a közérdekűségre tekintettel mindazon területek, szakmák gyakorlóira is, akik a város szolgálatában kiemelkedő munkát végeznek.
A 6/A alcím a közérdekű célból történő bérbeadás szabályait taglalja és újonnan egészül ki a 10/B-10/D §-okkal. Amíg korábban az alcím szerinti bérbeadói döntéseket a polgármester egyetértésével a jegyző hozta meg, a módosítás nyomán ezen döntésekről átruházott hatáskörben immár a polgármester jogosult dönteni.
A jogalkotó indokoltnak tartotta a közérdekű lakásbérlő vonatkozásában eddig nem taglalt személyi körülményekhez kötődő részletszabályok megalkotását, így a lakásba befogadható személyi kör meghatározását.
A közérdekűség sajátossága indokolja a lakásbérleti jogviszonyt illetően a pályázati út mellőzését és a kérelemre történő elbírálás támogatását, valamint a lakásbérleti szerződés időtartama is igazodik a közérdekű tevékenység végzéséhez, illetve annak megszűnéséhez.
A jogalkotó szükségesnek érezte a szabályozás tekintetében egy méltányossági klauzula beillesztését is, így rokkantság, vagy baleseti rokkantsági nyugdíjazás miatt megszűnő közszolgálati jogviszony esetén a lakásbérleti jogviszony egy alkalommal, maximum egy év határozott időtartammal meghosszabbítható.
A 2. §-hoz
A 15. § módosítását egy nyelvhelyességi hiba orvoslása indokolta, míg a 16. § (2) bekezdésének módosulását a Polgármesteri Hivatal szervezeti változásai és a Városfejlesztési- és Városüzemeltetési Csoport megszűnése indokolta.
A 3. §-hoz
A víz- és csatornadíjnak a lakások és a nem lakás céljára történő helyiségek bérlőre való áthárításáról szóló 18/1990. (I. 31.) MT rendeletre 2. § (2) bekezdésének b) pontja szerint azokban a bérleményekben, ahol a vízfogyasztás fogyasztásmérő hiányában nem mérhető, az átlagfogyasztást úgy kell meghatározni, hogy az önkormányzati rendeletben meghatározott éves normákat kell a víz- és csatornadíj áthárításának alapjául venni és ezen normát kell az adott településen érvényes víz- és csatornadíj szorzatával megállapítani. A havonta fizetendő díj ennek 1/12-ed része, mely megállapítást a bérbeadónak a bérlővel közölnie kell.
A 4. §-hoz
Az önkormányzati rendelet egy egészen új szabályozási területet fed le a bérbeadás céljára bérelt lakásokkal kapcsolatos különös szabályok megalkotásával.
A szabályozás célja az, hogy a város működésének magas színvonalú ellátásához nélkülözhetetlen hiányszakmák képviselői, továbbá a város szolgálatában kiemelkedő munkát végző szakemberek (például orvosok, óvónők, rendőrök, művészek, régészek, a tudományos élet szereplői, stb.) számára vonzó alternatívát jelentsen és kedvező feltételeket biztosítson a lakhatásuk kérdéskörének megoldásával.
A jogalkotó másik célja az volt, hogy a piaci, gazdasági vérkeringésbe bevonja mindazokat az ingatlanokat, amelyeket tulajdonosuk a bizonytalan piaci környezet és a bérlettel kapcsolatos gazdasági és személyi rizikók miatt nem kívánt bérbe adni. Számos ilyen ingatlan esetében növelheti a bérbeadási kedvet és a hasznosíthatósági igényt az, hogy az Önkormányzat megbízható szerződéses partnerként lép be a bérleti jogviszonyba, magával hozva mindazon garanciákat, helytállási kötelezettségeket, amelyek az államháztartás alrendszererében létező jogi személyként jellemzik.
A koncepció lényege egy önkormányzati részről duplikált bérleti jogviszony létrehozása, ahol egyrészről az Önkormányzat bérlőként, másrészről bérbeadóként jelenik meg, miközben a bérlet tárgya mindkét esetben az a lakóház, vagy lakás, amely jogilag és műszakilag egyaránt alkalmas a jogalkotói cél megvalósítására.
A tulajdonos, vagy a haszonélvező által felajánlott ingatlan lehet eleve bérbeadásra alkalmas és lehet felújításra szoruló, az önkormányzatnak a felújítással kapcsolatos költségviselését, annak elszámolását, beszámítását, valamint a bérleti díj számításával kapcsolatos szabályokat egyértelműen részletezi a jogszabály szövege.
A rendelet külön alcímben tér ki a tulajdonos bérbeadó és az önkormányzat mint bérlő közötti jogviszonyra, és külön alcímben rendezi a bérbeadó önkormányzat és a bérlő közötti jogviszonyt.
A tulajdonos bérbeadó és az önkormányzat viszonylatában a bérleti díj összegét a rendelet szövege maximálja, az nem lehet magasabb, mint a szakértő által megállapított bérleti díj 65 %-a. Garanciális szabály, hogy ha az Önkormányzat felújítja az ingatlant, annak teljes összegét beszámíthatja a bérleti díj összegébe. A teljes összeg fogalmába beleértendő az önkormányzatnál felmerülő valamennyi közvetlen költség és a közvetlen költségek 10%-nak megfelelő költségátalány is.
A jogalkotó a kiszámítható joggyakorlás és a jogbiztonság érdekében lényegesnek tartotta rögzíteni, hogy a bérleti szerződés határozott időre, legalább 2 évre, legfeljebb 5 évre szóljon és megállapította, hogy ezen alapszerződés jogi sorsát a megszűnés tekintetében mindenképpen osztja a bérbeadó önkormányzat és a bérlő között létrejött szerződés. A jogszabály kiemeli, hogy a bérleti szerződésekben szerepeltetni kell a rendelet 34/D §-ában taxatíve felsorolt tulajdonos bérbeadói kötelezettségeket.
A bérbeadói pozícióba kerülő önkormányzat a bérleti díjat önköltségszámítás alapján határozza meg. Ennek során számításba kell venni egyrészt az önkormányzat által a tulajdonos bérbeadónak fizetendő bérleti díjat, ezen felül pedig a bérbevétellel és bérbeadással kapcsolatosan felmerülő valamennyi adminisztrációs költséget is, így a szakértői díjakat, ügyvédi költségeket, a bérlemény ellenőrzésével kapcsolatos költségeket, egyéb pénzügyi-számviteli feladatok költségeit.
Az 5. §-hoz
A jogszabály hatályba lépéséről rendelkezik.
