Kifejezéskereső
Budapest Főváros XV. Kerület Rákospalota, Pestújhely, Újpalota Önkormányzat Képviselő-testületének 12/2023. (IV. 28.) önkormányzati rendeletének indokolása
2023.05.01.
az Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről és a bérleti díjak mértékéről
Általános indokolás
Budapest Főváros XV. Kerület Rákospalota, Pestújhely, Újpalota Önkormányzat Képviselő-testülete a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 3. § (1) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 2011. évi CLXXXIX. törvény 23. § (5) bekezdés 14. pontjában meghatározott feladatkörében alkotta meg rendeletét.
A rendelettervezet eleget tesz az Ltv-ből, az Önkormányzatra háruló rendeletalkotási kötelezettségeknek. A rendelet két részből áll, az első rész tartalmazza a lakások bérbeadásának feltételeit, a második rész pedig a lakbérmegállapítás részletes szabályait. Az egyes részek fejezetekre és címekre bontva tartalmazzák a szabályozási tárgykörökre vonatkozó részletes eljárási szabályokat.
A jogalkotási követelményeknek rnegfelelően a magasabb szintű jogszabályokban lévő rendelkezések kikerülnek a rendeletből.
A lakásbérleti jogviszony továbbra is alapvetően pályázat útján létesül, a pályázat nyertesével. Pályázat továbbra is szociális, költségelven vagy piaci alapon kerül kiírásra, azzal a különbséggel, hogy a piaci alapú pályázat piaci I. és piaci II. alapon is kiírható. Hogy melyik kerül alkalmazásra az alapvetően a rendeleteben megállapított jövedelemhatárok figyelembevételével történik.
Új rendelkezésként került bele a rendeletbe a lakásleadás feltételével kiírt pályázat, amelynek célja, hogy a már bérleti jogviszonnyal rendelkező bérlők is elcserélhessék meglévő lakásaikat.
Lakásbérleti jogviszony pályázaton kívül, a jelenlegi 12 jogcím helyett 14 jogcímen jöhet létre. Ezek szabályait a rendelettervezet részletesen tartalmazza. A szabályok az önkormányzat törvényben előírt elhelyezési kötelezettségének teljesítését, lakásgazdálkodási érdekeinek érvényesítését, a közérdekű feladatok végrehajtását, minőségi lakáscsere biztosítását, a jogcím nélkülivé vált személyek elhelyezését és valamint a nehéz élethelyzetbe került személyek segítését szolgálják.
A bérleti szerződés megkötésének szabályai közel azonosak a jelen Lakásrendeletben szabályozottakkal azzal a kivétellel, hogy a szerződést nem kell közjegyzői okiratba foglalni. A bérleti jogviszony főszabály szerint továbbra is legfeljebb 5 év határozott időre jöhet létre, amely a rendeletben meghatározott feltételek megléte esetén újabb, legfeljebb 5 évvel meghosszabbítható.
A rendelettervezetbe beépítésre kerültek a lakbérekről szóló rendelkezések is, így a rendelettervezet elfogadása esetén a lakásrendelet és a lakbérrendelet egy jogszabályban kerül szabályozásra, így biztosítva a jogi normák közötti összhangot és a jogbiztonságot.
Az előterjesztés javaslatot tesz a bérleti díj emelésre a rendelettervezetben szereplő valamennyi lakbérkategória tekintetében. A lakbéremelésre alapvetően két ok miatt volt szükség:
1. A jelenlegi lakbérmegállapítás nem felel meg a Lakástörvény 34. §-ában megfogalmazott elveknek, amely szerint például a költségelvű lakbért úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek. Szociális lakbérek esetén továbbra is külön jogszabályban meghatározott módon Palota lakhatási támogatás segíti a bérlőket, míg a piaci lakbérkategóriában a bérleti díjak úgy lettek megállapítva, hogy a ráfordítások megtérülése mellett az abból befolyó összegek nyereséget is termeljenek.
2. A lakbéremelés másik oka pedig az infláció és az építőipari költségek drasztikus növekedése, amely miatt a felújítási karbantartási költségek is megnövekedtek.
Részletes indokolás
Az 1–89. §-hoz
1. §
A rendelet hatályát fogalmazza meg.
2. §
A lakások bérbeadásával kapcsolatos feladat- és hatásköröket részletezi. A bérbeadói jogok gyakorlására és kötelezettségek teljesítésére jogosult szervezetek megnevezését tartalmazza.
3. §
Értelmező rendelkezéseket tartalmaz a rendeletben alkalmazott fogalmak meghatározására.
4. §
Az önkormányzat tulajdonában álló bérlakásokkal kapcsolatban éves beszámolási kötelezettséget ír elő a polgármester részére, amelyet az ott részletezett tartalommal terjeszt a Bizottság elé a költségvetési rendelet elfogadását megelőzően.
5. §
A bérbeadás jogcímeit határozza meg.
6. §
A szakasz a lakáspályázat általános szabályait tartalmazza.
7-15. §
A pályázati eljárás részletes szabályait tartalmazza a pályázat típusáról, a kiírás tartalmi elemeiről, időtartamáról, a közzététel módjáról és idejéről, a részvételi feltételekről, az érvényesség és érvénytelenség szabályairól, a szerződéskötésről és a kizárásról.
16-17. §
A bérlőkijelölési vagy bérlőkiválasztási jog alapján történő bérbeadás részletes szabályait tartalmazza. Bérlőkijelölési, bérlőkiválasztási jogot alapítani az Önkormányzattal kötött megállapodás alapján lehet, amelyről a képviselő-testület dönt. A bérlőkijelölési, bérlőkiválasztási jog lehet egyszeri vagy többszöri, pénzbeli térítés ellenében vagy ingyenesen.
Ingyenes bérlőkijelölési, bérlőkiválasztási jog biztosítása esetén a megállapodásban rögzíteni kell, hogy a joggal érintett lakás rendeltetésszerű használatra alkalmassá tétele a bérlőkijelölési, bérlőkiválasztási jog jogosultját terheli és, hogy a bérlő helyett felelősséggel tartozik a bérleti jog bármely okból történő megszűnése esetén, amennyiben a bérlő a lakás birtokbaadásáig helyreállítási, tartozás megfizetési kötelezettségének nem tesz eleget.
18. §
Az elhelyezési kötelezettség alapján történő bérbeadás szabályait tartalmazza. Ilyen eset például, amikor a házasság felbontása esetén bírói döntés rendelkezik a közös lakás használatának megosztásáról.
19-20. §
A lakásgazdálkodási érdek alapján történő bérbeadás és átmeneti elhelyezés szabályairól rendelkezik.
21. §
A közérdekű feladatok teljesítése érdekében történő bérbeadás feltételeit tartalmazza.
22. §
Részletesen szabályozza a munkaviszony fennállásához kötött bérbeadást, amelynek jogosultja csak a felsorolt szervezeteknél munkaviszonyban vagy munkaviszony jellegű jogviszonyban álló személyek esetén lehetséges. Ez alól kivételt képez az az eset, amikor a bérleti jog jogosultja olyan személy is lehet, aki kiemelkedő művészi tevékenységével hozzájárult a kerületi kulturális élet színvonalának emeléséhez. A bérbeadás időtartama a jogviszony vagy tevékenység fennállásáig szól. Új rendelkezésként kerül a rendeletbe, hogy 10 év bérleti jogviszony megléte esetén, amennyiben a bérlő munkaviszonya nyugdíj vagy nyugdíjszerű ellátás igénybevétele miatt szűnik meg a Bizottság továbbra is bérbe adhatja a bérlő részére 5 év határozott időtartamra, amely többször meghosszabbítható.
23. §
Minőségi lakáscsere alapján történhet a bérbeadás a bérlő egészségi állapota, a lakás rossz műszaki jellemzői, a kiadási költségek csökkentése érdekében kisebb vagy az együtt élők száma miatt nagyobb lakás igénylése esetén.
24-25. §
A méltányossági jogcímén történő lakáshoz jutás feltételeit tartalmazza, amely első alkalommal egy évre szól és amely a rendeletben meghatározott feltételek megléte esetén több alkalommal legfeljebb 5 év határozott időtartamra meghosszabbítható.
26. §
A lakásban lakó, de érvényes lakásbérleti szerződéssel nem rendelkező volt bérlő vagy a bérlő halála esetén a lakásban visszamaradó jogcím nélküli személy vagy személyek helyzetének rendezésére vonatkozó szabályokat tartalmazza.
27. §
Ez a rendelkezés olyan élethelyzetek megoldásáról rendelkezik, amikor sürgős döntést kell hozni és a döntéssel nem lehet megvárni a soron következő bizottsági ülést. Ez esetben az ideiglenes elhelyezésről a Bizottság döntéséig a polgármester intézkedhet.
28. §
A bérlőtársi szerződés megkötésének részletes feltételeit tartalmazza.
29. §
A lakásbérleti jog folytatását az Ltv. 32. §-a szabályozza, a rendelet-tervezet ezen szakasza csak azt kívánja meg, hogy a lakásbérleti jog folytatója ezen jogosultságát hitelt érdemlően igazolja.
30-32. §
A bérleti szerződés létrejöttére, meghosszabbítására és időtartamára vonatkozó részletes rendelkezéseket tartalmaz.
33. §
Meghatározza a bérlő személyét és azon kizáró okokat, amelyek megléte esetén lakásbérleti szerződés nem köthető.
34. §
A bérbeadó bérbeadással kapcsolatos kötelezettségeire tartalmaz szabályokat.
35-38. §
A bérlőnek a bérlettel összefüggő kötelezettségeit tartalmazza, melyek a fizetési, felújítási, bejelentési kötelezettségek, jövedelemigazolási kötelezettség és az életvitelszerű lakásban történő lakás kötelezettsége.
39. §
A Bérbeadó és a bérlő között a lakásban elvégzendő munkálatokra megkötendő megállapodás részletszabályait tartalmazza. Írásbeli megállapodás hiányában a bérlő - a szükséges karbantartás kivételével - értéknövelő beruházást a lakásban nem végezhet.
40. §
A bérleményellenőrzésre vonatkozó szabályok alapján a bérlő a lakásba történő bejutást és az ellenőrzést tűrni köteles.
41-45. §
A bérbeadás módját határozza meg, amely szociális alapon, költségelven, valamint - a korábbi szabályozástól eltérően -, piaci I. és piaci II. alapon történhet. A bérbeadás módja a bérlő és a vele együtt lakó vagy költöző személyek szociális helyzete (jövedelme) alapján kerül meghatározásra.
46. §
A rendelkezés értelmében a lakásokat komfortfokozattól függetlenül, szobaszám és a költöző személyek számának figyelembevételével a rendelet-tervezet 2. mellékletében meghatározottak szerint lehet bérbe adni.
47-50. §
A bérlakásba történő befogadás szabályairól rendelkezik és részletesen felsorolja azon személyeket, akik lakásba történő befogadásához bérbeadói hozzájárulás szükséges. A lakások zsúfoltságának megakadályozása érdekében a befogadást meg kell tagadni, ha a befogadással a lakásban lévő személyek száma meghaladja a 46. §-ban szabályozott lakásigény mértékének felső határát.
51. §
A tartási szerződéshez való hozzájárulás eljárási szabályait tartalmazza.
52. §
A lakáscsere szabályait elsődlegesen az Ltv. 29. §-a tartalmazza. A rendelettervezet az Ltv. szabályait csak azzal egészíti ki, hogy a csereszerződést jóváhagyó tulajdonosi nyilatkozat mikor veszti hatályát vagy a már megkötött lakásbérleti szerződés mikor szűnik meg.
53. §
A bérlő által lakott lakás bővítésének részletszabályait tartalmazza.
54. §
Székhely telephely létesítésének szabályait tartalmazza.
55. §
A rendelettervezet tiltja a lakás albérletbe adását.
56. §
A lakásbérlet megszűnésének eseteit az Ltv. 23. (1) bekezdése szabályozza.
57-58. §
A rendelettervezet a megszűnés esetei között részletesen szabályozza a lakásbérleti szerződés közös megegyezéssel, cserelakás biztosításával vagy pénzbeli térítés fizetése melletti megszűntetés szabályait.
Pénzbeli térítésre a lakásgazdálkodási érdekből valamint közérdekű feladatok megvalósítása érdekében történő bérbeadások kivételével csak határozatlan idejű bérleti jogviszony esetén van lehetőség.
Pénzbeli térítésként minden esetben, legfeljebb a lakás ingatlanszakértői értékbecslésen alapuló forgalmi értékének a 30%-a fizethető ki.
59-62. §
A bérleti jogviszony bérbeadó általi felmondásának részletszabályait tartalmazza.
A felmondás visszavonható, ha
a) a bérlő a lakbértartozását, közüzemi díjtartozását a felmondási időn belül maradéktalanul kiegyenlítette, vagy annak megfizetésére részletfizetési megállapodást kötött,
b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a felmondási időn belül teljesítette, vagy
c) a bérlő a bérleti szerződés felmondására okot adó körülményt a felmondási időn belül megszüntette.
63-67. §
A lakás bérlő részére történő átadásának és a lakás bérlőtől való visszavételének részletszabályait tartalmazza, amelynek fontos eleme a tartozásmentesség igazolása, a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban történő visszaadása, valamint a lakás kiürítése.
Új szabály, hogy a bérlő – e rendelet vagy más jogszabály, valamint a szerződés eltérő rendelkezésének hiányában – másik lakásban való elhelyezésre vagy pénzbeli térítésre nem tarthat igényt, valamint, hogy az örökös felelősséggel tartozik a volt bérlőtől származó hagyatéki tárgyak elszállításáért.
Amennyiben a volt bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a kiköltözési kötelezettségüket elmulasztják, a jogcím nélküli lakáshasználókra vonatkozó szabályok szerint kell eljárni.
68-74. §
A lakások lakbérmegállapításának elveit tartalmazza összhangban az Ltv. 34. §-ában foglaltakkal.
75-76. §
A fizetendő bérleti díjba tartozó elemek felsorolását tartalmazza úgy, mint a lakbér, a különszolgáltatások díja, a közüzemi díjak, amelyek megfizetése a bérlő kötelezettsége.
77-80. §
A lakbérek lakbérkategória és komfortfokozat szerinti mértékét határozza meg. A lakbérkategóriák között új elem a piaci I. és piaci II. kategória meghatározása.
81-82. §
A lakbérfelülvizsgálat szabályairól rendelkezik. Lakbérfelülvizsgálatra a szociális, a költségelvű és a piaci I. lakbérkategóriát fizető bérlők kötelezettek. Az erre irányuló jogosultságot az Ingatlankezelő minden év június 30. napjáig felülvizsgálja. Ennek érdekében a bérlő köteles minden év április 30. napjáig az Ingatlankezelőhöz az erre irányuló igazolásokat benyújtani. A felülvizsgálat lezárultával kerül megállapításra az új lakbér. Új szabály, hogy a felülvizsgálat lezárultát követően is nyújtható be kérelem, amennyiben a lakásban lakó személyek jövedelmi viszonyaiban olyan változás áll be, amely indokolja a lakbér módosítását.
83. §
A lakásra fennálló fizetési kötelezettség teljesítésének módját határozza meg.
84. §
A díjtartozások megfizetésére vonatkozó szabályokat tartalmazza.
85. §
Adatvédelmi és adatkezelési szabályokat tartalmaz.
86-89. §
Hatálybaléptető és hatályát vesztő rendelkezéseket tartalmaz.
86.-89. §
Hatályon kívül helyező rendelkezéseket tartalmaz és meghatározza a rendelet hatálybalépésének az időpontját.
