Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 30/2023. (IX. 28.) önkormányzati rendeletének indokolása

A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban Jat.) 18. §-a szerint:

18. § (1) A jogszabály tervezetéhez a jogszabály előkészítője indokolást csatol, amelyben bemutatja azokat a társadalmi, gazdasági, szakmai okokat és célokat, amelyek a javasolt szabályozást szükségessé teszik, továbbá ismerteti a jogi szabályozás várható hatásait, és az álláspontját az indokolás közzétételéről.

(2) A jogszabály tervezetének indokolásában tájékoztatást kell adni a javasolt szabályozás és az európai uniós jogból eredő kötelezettségek összhangjáról, valamint a 20. § szerinti egyeztetési kötelezettségről.

(3) A jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás nyilvánosságát jogszabályban meghatározottak szerint kell biztosítani.

(4) A jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás kötelező erővel nem rendelkezik.

(5) A jogszabály értelmezésekor figyelmen kívül kell hagyni a jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás jogszabályszöveggel ellentétes részét.

Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások, helyiségek bérletéről és elidegenítéséről szóló önkormányzati rendelet megalkotásának indoka – a Jat 18. §-a alapján – az alábbiak szerint összegezhetők:

Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzatának Közgyűlése a Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata Gazdasági programjának felülvizsgálatáról szóló 253/2022. (IX. 29.) határozatában döntött Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata rövid- és középtávú lakáskoncepciójának kidolgozásáról. A koncepció fő területei: bérlakásépítés, szolgálati lakások kialakítása, idősotthoni férőhelyszám bővítése, lakások energetikai megújításának támogatása.

A kidolgozott lakáskoncepció a 2023. júniusi Közgyűlés napirendjén szerepelt. A Lakásgazdálkodási Koncepció rögzíti, hogy Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata hosszabb távon egy olyan lakáspolitika és önkormányzati lakásállomány kialakítására törekszik, mely szélesebb rétegek számára biztosít megfizethető, a kornak megfelelő minőségű lakhatást, és amely hatékonyan szolgálja a város társadalmi, gazdasági és fenntarthatósági céljainak megvalósítását. A Lakásgazdálkodási Koncepció rövid- és középtávú célkitűzéseket is megfogalmaz.

A lakáskoncepcióban foglaltakat alapul véve a jelen előterjesztés szerinti új lakásbérleti szabályozás az eddigiek során felmerült gyakorlati igények széles körére ad jogszabályi választ a mai élethelyzetekhez illeszkedő tartalom meghatározásával.

A lakáskoncepcióhoz igazodó rendeleti szabályozás, illetve a jogalkalmazás során nyert tapasztalat, valamint Veszprém Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének az Önkormányzat Szervezeti és Működési Szabályzatáról szóló 39/2014. (X. 31.) önkormányzati rendelet 46. § (1) bekezdésében foglalt előírás szükségessé tette a korábbi lakásrendelet teljes körű felülvizsgálatát. Jelen előterjesztés keretében új önkormányzati rendelet megalkotására teszek javaslatot azzal, hogy a lakásbérletre vonatkozó novumok mellett a helyiségbérlet és a lakások, helyiségek elidegenítésére vonatkozó szabályok nem változnak.

A javasolt lakásbérleti szabályozás az alábbiakban kiemelhető elemeket, újításokat foglalja magába:

A bérleti szerződés megkötéséhez szükséges minimális jövedelem vizsgálatakor – amennyiben ez a rendeletben előírás – a ténylegesen kézhez kapott, levonásokkal csökkentett összeg kerül figyelembevételre. A jövedelemhatárok meghatározása azért szükséges, mert a bérbeadáskor a bérbeadónak meg kell győződnie arról, hogy a bérlő képes lesz a bérlakással kapcsolatos költségek fizetésére.

Méltányossági, ideiglenes és önkormányzati érdekéből történő elhelyezés esetén javasolt a meghatározott jövedelemhatártól történő eltérés lehetőségének biztosítása tekintettel arra, hogy az ilyen jogcímeken történő elhelyezésekre rendkívüli élethelyzetekben, halasztást nem tűrő esetekben vagy a bérlő érdekkörén kívül eső okból kerül sor.

A bérbeadó az önkormányzati bérlakásokat továbbra is elsősorban pályázat útján jogosult bérbe adni a bérlakás műszaki állapotát is figyelembe véve. A pályázati úton történő bérbeadásra szociális helyzet alapján, költségelven vagy piaci alapon kerülhet sor abból a célból, hogy a legalkalmasabb bérlő kerüljön egy adott ingatlan bérlőjeként kijelölésére.

Jelentős változás, hogy az alacsony lakbérű szociális és a mérsékelt lakbérű költségelvű lakások esetén az egyedül költöző személy maximum csak 1 szobás lakásra nyújthat be pályázatot. Mivel mindkét bérbeadási forma esetén a lakhatás jelentősen támogatott, így nem indokolt, hogy az adott pályázó az egyéni szükségleteket meghaladóan is élhessen a kedvező bérleti lehetőséggel.

A tervezet amellett, hogy szabályozza az egyes pályázati formák esetén teljesítendő feltételeket, a piaci és a költségelvű pályázatokon belül speciális pályázat kiírására is lehetőséget biztosít a bérbeadónak. Veszprém város vezetése elkötelezett a magasan kvalifikált, szakképzett fiatalok támogatásában. Ebben jelentős tényező lehet a megfizethető lakhatás lehetőségének biztosítása, mely hathatós segítséget nyújt a fiatal családok önálló életkezdéséhez. Ezzel összhangban került kidolgozásra a fiatalok speciális pályázati formája (fecskelakás).

A rendelet megalkotásánál szempont annak a lehetőségnek a megteremtése, hogy a bérlők belső mobilitása mellett megnyíljon a lehetőség az önkormányzati lakásállomány folyamatos megújítására, annak folyamatos korszerűsítésére.

Az egyes pályázatok váltakozva vagy egymással párhuzamosan is kiírhatók biztosítva ezzel azt, hogy egyetlen társadalmi csoport se szoruljon ki az elérhető lakhatás köréből. Az egyes bérlakások így többféle elven bérbe adhatóak a pályázók személyi körülményeinek értékelése alapján. A lakásbérleti szerződések meghosszabbításakor is érvényesül ez az elv, így a körülményekben történő változás maga után vonja a bérbeadási elvek mentén történő kategorizálás átjárhatóságát.

A pályázatok elbírálásának értékelési szempontjait is tartalmazza a tervezet. A szempontrendszer biztosítja a pályázatok elbírálásának objektív feltételeit, és megfelel a pályázatokkal szemben támasztott átláthatósági követelményeknek. A szociális lakáspályázatokon elsősorban az alacsony jövedelmű, szociális problémákkal terhelt, több gyermeket nevelő családok támogatása a cél. A költségelvű lakáspályázatok értékelési szempontjai között a Veszprémben élő és dolgozó, gyermeket nevelő családok támogatásán, míg a piaci pályázatokon a nagyobb anyagi erővel rendelkező, fiatal, szakképzett pályázók támogatásán van a hangsúly.

A tervezet számba veszi a pályázaton kívüli bérbeadási formákat is, és javaslatot tesz az e jogcímeken történő bérbeadás szabályaira.

A rendelet-tervezet mind a pályázat útján, mind a pályázaton kívüli jogcímen létrejövő lakásbérleti szerződésekre vonatkozóan tartalmazza a bérleti szerződés időtartamát, amely maximum két év lehet (3/6/12/24 hónap fokozatosan). A rövid időtartam és a fokozatosság biztosítja azt, hogy a bérbeadó megismerje a bérlő fizetési készségét és képességét, meggyőződön arról, hogy a lakás karbantartására vállalt kötelezettségét teljesítette-e, az együttélés és a házirend szabályait betartja-e. A rövidebb időtartam a bérlőre nézve ugyanakkor figyelmeztető határidő, ami kötelezettségeinek pontos teljesítésére sarkallja. A bérbeadó a felmerülő problémák esetén gyorsabban tud reagálni, hiszen a végrehajtásról szóló törvény a szerződés lejártához rövidebb idejű, költséghatékonyabb lehetőséget biztosít a lakás kiürítésére, ezáltal elkerülhető a felmondást követő hosszú és költséges eljárás.

A bérlővel a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségek maradéktalan teljesítése, illetve a rendeletben szabályozott feltételek fennállása esetén újabb lakásbérleti szerződés köthető. Ilyen feltétel, hogy a bérlőnek lakbér, illetve a bérbeadó által számlázott szolgáltatási díjakból eredő fizetési kötelezettsége, valamint esedékes közüzemi díjtartozása ne álljon fenn, továbbá az együttélés és a házirend szabályainak betartásával kapcsolatban a bérleti jogviszony fennállása alatt probléma ne merüljön fel, valamint a bérlemény műszaki állapotának romlása nem haladja meg a rendeltetésszerű használatból eredő amortizációt.

Az ugyanazon bérlővel történő újabb, határozott idejű szerződéskötések számát és időtartamát tekintve a költségelvű és a szociális alapon bérbe adott lakások körében jelentős változás, hogy a bérleti jogviszonyok együttes időtartama összességében nem haladhatja meg a 10 évet. Ezzel biztosítottá válik az olcsóbb árkategóriájú lakások folyamatos forgása, így a lakásállomány megfelelően ki tudja szolgálni a lakáspolitikai célokat. A hatályban lévő rendelet szabályai, valamint a kialakult gyakorlat alapján a bérlakáshoz jutó bérlők számoltak a bérleti szerződésük automatikus hosszabbításával, arra rendezkednek be, hogy lakhatásuk életük végéig megoldott és élethelyzetük, vagyoni, jövedelmi viszonyaik változásától függetlenül élvezik az alacsony bérleti díjú lakások adta előnyöket. A jelenlegi szabályozás és gyakorlat mellett semmi sem ösztönzi őket a továbblépésre, ezzel ugyanakkor elveszik a lehetőséget attól, hogy a fiatalok vagy rászorultabbak lakhatásának megoldására használhassa az Önkormányzat a lakásokat. A rendelet-tervezetben meghatározott 10 év hosszú időtartam, amely alatt a bérlők kötelezettségük teljesítése esetén biztonsággal és háborítatlanul lakhatják az önkormányzati bérlakást, ugyanakkor elegendő arra is, hogy felkészüljenek lakhatásuk egyéb irányú megoldására.

Indokolt továbbá a bérlők lakáspályázatokon való részvételi lehetőségének megnyitása. Az érvényes bérleti jogviszonnyal rendelkező bérlők csak kivételes esetben nyújthattak be lakáspályázatot. Ez a változó élethelyzeteket figyelmen kívül hagyva indokolatlanul helyhez kötötte a bérlőket. Gyakran előfordul, hogy az idő előrehaladtával és egy-egy életciklus lezárásával a nagy családok létszáma csökken, a gyermekek elköltöznek, családok szétszakadnak, a bérlők nyugdíjba vonulnak, vagy az idős bérlő egyedül marad a nagy alapterületű lakásban, amit sem belakni, sem fenntartani nem tud. Ennek megfelelően a piaci elven bérbeadott lakás bérlője költségelvű vagy szociális pályázaton való részvétele biztosítottá válhat, így a bérlő igényeinek megfelelően alacsonyabb bérleti díjú és igényeinek leginkább megfelelő bérlakásba költözhet át.

A megfelelő színvonalú lakásgazdálkodás ellátása érdekében – figyelembe véve az épülettel, az épület központi berendezéseivel, a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordítások bérleti díjba beépített összegét, valamint a díjszabás elveként érvényesítendő inflációkövetést – a lakbérek felülvizsgálata is megtörtént, amelyre vonatkozó szabályozási javaslatot szintén tartalmazza a tervezet. A lakbérek jelenlegi infláció mértéke alatti emelése 2024. január 1. napjától történik.

A lakbérek árszínvonalát tekintve jövőbeli cél, hogy minden évben áttekintésre kerüljenek az összegeket az előzőekben írt szempontok figyelembe vételével.

Az Önkormányzat tulajdonában állnak a Veszprém, Házgyári út 1. szám alatti épület 9. és 10. emeletén lévő lakások és egyéb helyiségek. Szintenként a helyiségek össz-alapterülete 483 m². Tekintettel arra, hogy a lakások felújításra, átalakításra szorulnak, bérbeadásukra jelenleg nem kerül sor, azonban jövőbeli cél megfelelő forrás rendelkezésre állásával felújításuk révén bevonni ezeket a bérlakás-állományba, amely által a Lakáskoncepcióban megjelölt bérlakás-bővítési célkitűzés megvalósítható. A rendelet-tervezet fentiek és a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 2. § (5) bekezdés b) pontjában foglaltak miatt nem tartalmazza ezen lakásokat, azonban rendeletben történő feltüntetésük a jövőben a feltételek megvalósulását követően indokolt és szükséges.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 79. § (1) bekezdése alapján az önkormányzatnak rendelete megalkotása előtt a bérlők és a bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének véleményét ki kell kérnie. A rendelet-tervezetről a helyben szokásos módon hirdetményt kell közzétenni, amelyben határidő kitűzésével fel kell hívni az érdekképviseleteket véleményük közlésére. A hirdetmény közzétételére Veszprém város honlapján és a Polgármesteri Hivatal hirdetőtábláján 2023. szeptember 14. napján került sor.

Magyarország gazdasági stabilitásáról szóló 2011. évi CXCIV. törvény 32. §-a alapján fizetési kötelezettséget megállapító, fizetésre kötelezettek körét bővítő, a fizetési kötelezettség terhét növelő, a kedvezményt, mentességet megszüntető vagy korlátozó jogszabály kihirdetése és hatálybalépése között legalább 30 napnak el kell telnie.

A Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) IM rendelet 20. § (3) bekezdése alapján az önkormányzati rendelet tervezetéhez tartozó, a megalkotását megelőzően rendelkezésre álló, végső előterjesztői indokolás Nemzeti Jogszabálytárban történő közzététele kötelező. A közzétett indokolás nyilvános. A jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás kötelező erővel nem rendelkezik. A jogszabály értelmezésekor figyelmen kívül kell hagyni a jogszabály tervezetéhez tartozó indokolás jogszabályszöveggel ellentétes részét.